ROI em Imóveis de Temporada em Gramado

[Gramado](/imoveis-em/gramado) é um dos destinos mais promissores para aluguéis de temporada no Brasil. Com quase 7,2 milhões de visitantes em 2025 e um aumento de 49,3% na receita do mercado no início de 2026, a cidade oferece alta rentabilidade para investidores. A diária média é de R$ 465, com ocupação de 35,6%, variando conforme a temporada. Imóveis bem localizados e com diferenciais, como proximidade ao centro ou comodidades exclusivas, alcançam ocupações de até 75% e diárias acima de R$ 765.

O ROI médio anual pode chegar a 5,3%, considerando custos operacionais e tributários. Além disso, a valorização imobiliária na cidade tem ficado entre 10% e 12% ao ano. A baixa regulamentação do mercado e o crescimento no turismo internacional reforçam o potencial de retorno, especialmente para quem investe em gestão profissional e estratégias de precificação dinâmica. Gramado é ideal para quem busca um equilíbrio entre renda passiva e valorização patrimonial.

Tendências de Mercado e Potencial de ROI em Gramado

Turismo e Taxas de Ocupação em 2026

Em fevereiro de 2026, a taxa de ocupação mediana para imóveis de temporada em Gramado está em 35,6%. Esse número, no entanto, varia bastante dependendo da propriedade. Imóveis do top 10% alcançam ocupações de 75% ou mais, enquanto os 25% de desempenho mais baixo registram apenas 17%. Fatores como localização, qualidade e diferenciais do imóvel são determinantes para esses resultados.

A sazonalidade também desempenha um papel importante. Durante a alta temporada (dezembro, julho e novembro), a ocupação média sobe para 52,4%, atingindo picos de 55,3%. Já nos meses de baixa temporada - fevereiro, março e abril - a ocupação cai para 29,1%. Além disso, o turismo internacional está em crescimento: em dezembro de 2025, o número de visitantes estrangeiros aumentou 26% em comparação a 2024 e foi 155% maior em relação a 2023, com destaque para turistas argentinos e uruguaios. Esses dados ajudam a entender como as taxas de ocupação afetam as receitas ao longo do ano.

Diárias e Números de Receita

A diária média em Gramado está em torno de US$ 93 (aproximadamente R$ 465, considerando a cotação de fevereiro de 2026). Na alta temporada, esse valor sobe para cerca de US$ 116 (aproximadamente R$ 580), enquanto na baixa temporada cai para US$ 90 (cerca de R$ 450). Imóveis com melhor desempenho, no top 10%, conseguem cobrar diárias de US$ 153 ou mais (acima de R$ 765).

Essas tarifas se traduzem em receitas mensais que variam conforme o desempenho dos imóveis. O mercado em Gramado apresentou um crescimento de 49,3% na receita em relação ao ano anterior, mostrando o forte potencial do setor, mesmo com as oscilações sazonais. Esse crescimento reforça o potencial de retorno sobre investimento (ROI), especialmente para quem consegue posicionar seus imóveis entre os mais bem avaliados, utilizando estratégias que destacam localização, qualidade e diferenciação.

Como Calcular o ROI para Aluguéis de Temporada

Fórmula Básica de ROI

O cálculo do ROI (Retorno sobre Investimento) para imóveis de temporada utiliza a fórmula: (Receita Anual Líquida ÷ Investimento Total) × 100. A receita líquida é o valor que sobra após deduzir todos os custos operacionais da receita bruta anual.

Para estimar a receita bruta anual, multiplica-se a diária média pelo número de dias no ano e pela taxa de ocupação. Por exemplo, um imóvel padrão em Gramado, com diária de R$ 465 e ocupação de 35,6%, gera cerca de R$ 60.500 por ano (R$ 465 × 365 × 0,356). Já imóveis no segmento de alto padrão, com diária média de R$ 765 e ocupação de 75%, podem alcançar R$ 209.000 anuais.

O investimento total inclui o valor de compra do imóvel, ITBI (entre 2% e 3% do valor do imóvel), taxas de registro (1% a 2%) e custos iniciais com mobília ou reformas. Por exemplo, para um apartamento avaliado em R$ 500.000, o investimento total pode chegar a R$ 530.000, considerando todos esses gastos.

Principais Custos para Aluguéis de Temporada

Compreender os custos envolvidos é essencial para calcular o ROI com precisão. Os custos operacionais variam de acordo com o modelo de gestão escolhido e têm impacto direto no retorno. Por exemplo, a taxa de administração profissional geralmente consome de 20% a 25% da receita bruta. Em um imóvel que gera R$ 60.500 por ano, isso representa algo entre R$ 12.100 e R$ 15.125.

Com o novo sistema tributário previsto para 2026 (IBS e CBS), a carga tributária efetiva será de 8% a 10% da receita, após a dedução social de R$ 600 mensais. Além disso, custos fixos como IPTU, condomínio, contas de água, luz e internet podem variar de R$ 10.000 a R$ 15.000 anuais. É recomendável também reservar de 0,5% a 1% do valor do imóvel para manutenção anual. Outros investimentos importantes incluem fotografia profissional (cerca de R$ 2.500) e ferramentas de precificação dinâmica, que custam entre R$ 100 e R$ 250 por mês.

"O ROI imobiliário pode ser analisado sob diferentes perspectivas temporais, considerando retornos de curto, médio e longo prazo." - Manica Marin

Vamos a um exemplo prático: considere um apartamento avaliado em R$ 500.000. Somando ITBI, taxas de registro e reformas, o investimento total chega a R$ 530.000. Com uma receita bruta de R$ 60.500, subtraindo R$ 15.125 (gestão), R$ 5.400 (impostos) e R$ 12.000 (custos fixos), a receita líquida é de aproximadamente R$ 27.975. Isso resulta em um ROI de cerca de 5,3% ao ano. Além disso, imóveis em Gramado têm registrado uma valorização média de 10% ao ano, o que pode aumentar ainda mais o retorno.

Esse tipo de análise ajuda a tomar decisões mais informadas sobre o potencial de retorno de um imóvel de temporada.

Fatores Que Afetam o ROI em Gramado

Dando continuidade à análise do ROI, vamos explorar os fatores que têm impacto direto na rentabilidade dos imóveis em Gramado.

Características e Melhorias do Imóvel

As comodidades oferecidas por um imóvel desempenham um papel essencial na taxa de ocupação e no valor das diárias. Recursos como Wi-Fi de alta velocidade e TV são praticamente indispensáveis para atrair reservas. Itens adicionais, como estacionamento gratuito, cozinha completa e ar-condicionado, ajudam a tornar a propriedade mais atrativa e a melhorar a experiência dos hóspedes.

Diferenciais como banheira de hidromassagem, espaços para trabalho remoto e carregadores para veículos elétricos podem justificar diárias mais altas. Um exemplo disso é a Villa House 5, um condomínio com 4 quartos e piscina térmica, que gerou US$ 109.778 em receita anual com uma taxa de ocupação de 47,7%. Outro destaque é o Principle of Salzburg, um imóvel de 2 quartos que arrecadou US$ 175.253 em 12 meses (até janeiro de 2026), com 46,5% de ocupação e uma diária média de US$ 1.792,18.

Além disso, imóveis que acomodam entre 4 e 6 pessoas são os mais procurados, representando mais de 50% da demanda, o que reflete a preferência por opções ideais para famílias pequenas e grupos. A sustentabilidade também é um fator relevante: 56% dos consumidores estão dispostos a pagar mais por propriedades que adotem práticas sustentáveis. Em condomínios, comodidades como piscina, academia e salão de festas são as mais valorizadas.

Porém, além das características internas, a localização e o tipo de imóvel têm um impacto igualmente significativo no ROI.

Localização e Tipo de Propriedade

A localização é um dos principais fatores que influenciam o retorno financeiro de imóveis de temporada. Propriedades no Centro de Gramado garantem alta taxa de ocupação, já que oferecem a conveniência de acesso a pé às principais atrações, especialmente aquelas situadas entre 30 e 450 metros da Rua Coberta.

Bairros como Planalto e Carniel são líderes em valorização, com uma taxa de apreciação anual acima de 12%, superando a média nacional, que varia entre 5% e 8%. Áreas próximas ao Lago Negro atraem famílias e visitantes que buscam tranquilidade sem se afastar do centro, enquanto regiões como a Estrada do Trem atendem nichos específicos, como o turismo do vinho.

Quanto ao tipo de imóvel, apartamentos e condomínios dominam o mercado, representando 76,5% das listagens ativas. Além disso, 89,4% das listagens são de imóveis inteiros, destacando a preferência por privacidade e espaço. Gramado também se destaca em relação à vizinha Canela, com uma demanda 51% maior, consolidando sua posição como o principal destino da região.

No entanto, mudanças recentes na tributação e regulamentações podem impactar a rentabilidade dos imóveis.

Mudanças Tributárias e Regulamentações

A partir de março de 2026, plataformas como Airbnb e Booking.com começarão a reter e recolher o ISS de 3% sobre o valor das diárias. Essa alteração representa uma redução direta na receita bruta de cada reserva. Além disso, a Taxa de Coleta de Lixo sofrerá um aumento de aproximadamente 10% em 2026, combinando 5% de ajuste real nos custos operacionais e 5% de correção pela inflação medida pelo IPCA.

"A medida corrige distorções que favoreciam a informalidade e fortalece a competição justa, garantindo recursos essenciais para investimentos públicos." - Câmara Municipal de Gramado

Por outro lado, garagens (boxes) estão isentas dessa taxa, proporcionando uma economia para os proprietários. Apesar dessas mudanças, Gramado ainda é considerado um mercado com regulamentação "baixa" para aluguéis de curto prazo, especialmente em comparação com mercados internacionais. Com 3.177 listagens ativas no início de 2026, o mercado segue aquecido e com boas perspectivas de crescimento.

Esses fatores, combinados com a análise de custos operacionais, são determinantes para o potencial de retorno sobre o investimento.

Exemplos de Investimento e Projeções de ROI

Comparação de ROI por Perfil de Investimento em Gramado 2026

Com base nas tendências identificadas, aqui estão exemplos práticos que mostram como diferentes perfis de investimento podem impactar o ROI em Gramado.

Cenários de Investimento Exemplificados

Para entender o potencial de retorno em Gramado, analisamos três perfis de investimento com dados reais de 2026.

Investimento Compacto (R$ 500.000 a R$ 700.000): Um apartamento de 2 quartos no centro, com valores entre R$ 500.000 e R$ 700.000, pode gerar uma receita média mensal de US$ 804. Isso com uma taxa de ocupação de 33% e diária média de US$ 80. Representando 77,8% das listagens, esse perfil atende à demanda de pequenos grupos e famílias. A rentabilidade anual com aluguéis de temporada pode alcançar 8%, e, somada à valorização imobiliária de 10% a 12% ao ano, o retorno total chega a aproximadamente 18% a 20%.

Investimento Intermediário (R$ 2.000.000 a R$ 2.500.000): Localizados em bairros como Bavária, apartamentos de 2 ou 3 suítes mobiliados pertencem ao Top 25% do mercado. Esses imóveis geram receitas mensais de US$ 1.419 ou mais, com taxas de ocupação superiores a 56% e diária média de US$ 108. Mesmo fora das temporadas de pico, esses imóveis mantêm uma ocupação elevada, garantindo consistência nos ganhos.

Investimento Premium (acima de R$ 3.000.000): Imóveis de alto padrão com 4 ou 5 quartos - especialmente com diferenciais como piscina térmica - fazem parte do seleto Top 10% do mercado. Esses imóveis geram receitas mensais superiores a US$ 2.176, com taxas de ocupação acima de 75% e diárias médias superiores a US$ 153. Condomínios que oferecem comodidades exclusivas e acomodam grupos maiores são destaque pela alta ocupação e diárias premium ao longo de todo o ano.

Esses exemplos mostram como os diferentes perfis de investimento podem aproveitar as recentes transformações do mercado para maximizar retornos.

Como Mudanças de Mercado Afetam os Retornos

A sazonalidade desempenha um papel importante nos resultados, e as transformações recentes reforçam ainda mais essa dinâmica. Durante os meses de pico (dezembro, julho e novembro), a receita média mensal chega a US$ 1.761, com ocupação de 52,4% e diária de US$ 116. Já na baixa temporada (fevereiro, março e abril), esses números caem para US$ 634 mensais, com ocupação de 29,1% e diária de US$ 90.

O aumento no número de visitantes e na receita do mercado permite que os proprietários adotem estratégias de precificação dinâmica. Isso ajuda a maximizar os ganhos nos períodos de alta demanda, enquanto mantém a competitividade na baixa temporada. O retorno combinado de aluguel e valorização imobiliária continua muito acima da média nacional, consolidando Gramado como um dos mercados mais atrativos do Brasil para investimentos em imóveis de temporada.

Conclusão: Obtendo Melhores Retornos em Gramado

Gramado se firmou como o principal mercado de aluguéis de temporada no Rio Grande do Sul, combinando ganhos imediatos com valorização imobiliária ao longo do tempo. Investidores que adotam estratégias inteligentes, como precificação dinâmica, escolha estratégica de localização e gestão profissional, podem alcançar resultados impressionantes.

Para maximizar o retorno sobre o investimento (ROI), ajustar os preços de acordo com a sazonalidade é essencial. Durante os meses de maior demanda, como dezembro e julho, as diárias podem chegar a R$ 580. Já na baixa temporada, políticas de preços flexíveis ajudam a manter a competitividade. Imóveis que estão no Top 10% do mercado registram taxas de ocupação superiores a 75% e geram receitas mensais acima de US$ 2.176.

Essas estratégias ganham ainda mais relevância em um mercado que segue em expansão, atraindo novos investidores. Com baixa regulamentação e alta procura, aliado a diferentes perfis de investimento - desde imóveis compactos até propriedades premium -, as possibilidades de retorno são amplas.

Os números deixam claro o potencial: cerca de 6 milhões de visitantes anuais e uma valorização imobiliária que varia entre 10% e 12% ao ano fazem de Gramado um dos destinos mais promissores do Brasil para aluguéis de temporada. O sucesso, no entanto, depende de uma análise cuidadosa dos dados, investimentos em comodidades essenciais (como Wi-Fi de alta velocidade, TV e estacionamento gratuito) e uma gestão eficiente que garanta avaliações acima de 4,7.