# 5 Dúvidas Comuns Sobre Tributação de Imóveis de Temporada

Por ADVISI · CRECI 64417 · publicado em 15 de novembro de 2025

Página: https://www.advisi.com.br/blog/duvidas-comuns-tributacao-imoveis-temporada

> A locação por temporada envolve IRPF e ISS, e a Reforma Tributária muda essa conta.

A locação de imóveis por temporada no Brasil é uma prática crescente, mas a tributação desse tipo de atividade pode gerar confusão. Aqui estão os principais pontos que você precisa saber:

- **Impostos envolvidos**: IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física), ISS (Imposto Sobre Serviços) e, após a Reforma Tributária, IBS e CBS.
- **Definição legal**: Contratos de até 90 dias são considerados locação de temporada e podem ser equiparados a serviços de hospedagem.
- **Tributação diferenciada**: Locações de temporada têm uma base de cálculo reduzida em 40% para IBS/CBS, enquanto aluguéis de longo prazo têm redução de 70%.
- **Pessoa física x jurídica**: A forma de registro do imóvel impacta diretamente os impostos e deduções aplicáveis.
- **Reforma Tributária**: Mudanças importantes, como a substituição do ISS pelo IBS, aumentarão a carga tributária em locações de curta duração.

Com as novas regras, a tributação pode chegar a 44,3% para pessoas físicas que alugam imóveis por temporada. Proprietários precisam se organizar para evitar multas e aproveitar as melhores opções fiscais.

O Que Caracteriza um Aluguel de Temporada Segundo a Lei Brasileira

A locação de temporada, conforme definido pela legislação brasileira, refere-se a contratos com duração máxima de 90 dias. Essa modalidade se distingue dos aluguéis tradicionais, sendo equiparada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas, de acordo com a Lei Complementar nº 214/2025 da reforma tributária.

> "A LC 214/2025 estabeleceu tratamento diferenciado para a locação por temporada, definida como contratos de até 90 dias. Nesse caso, a operação é equiparada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas."

Com essa equiparação, os proprietários que optam por locações de temporada estão sujeitos às mesmas regras tributárias aplicadas ao setor de hospedagem. A seguir, exploramos os critérios que definem essa classificação fiscal.

### Requisitos para Classificação como Locação de Temporada

O principal requisito para que um contrato seja considerado como locação de temporada é o prazo máximo de 90 dias. Esse limite é essencial para que a locação seja enquadrada no regime tributário específico.

> "A locação por curta temporada, como nos casos de uso do Airbnb, será equiparada à hospedagem."

Outro ponto importante é que a classificação fiscal não depende do meio utilizado para a locação - seja por plataformas digitais ou por negociação direta. O que realmente importa são as condições estabelecidas no contrato.

### Como a Locação de Temporada Difere dos Aluguéis de Longo Prazo

A locação de temporada apresenta diferenças significativas em relação aos aluguéis tradicionais, especialmente no que diz respeito à tributação. Enquanto contratos residenciais convencionais têm uma redução de 70% na base tributária para IBS e CBS, as locações de temporada oferecem uma redução menor, de apenas 40%.

> "O texto prevê também a cobrança de imposto igual ao do setor hoteleiro sobre locações por temporada inferior a 90 dias, quando realizadas por uma empresa."

Essa diferença resulta em uma carga tributária mais alta para os proprietários que optam por aluguéis de curta duração, especialmente quando a locação é explorada como um serviço hoteleiro por empresas.

A tabela abaixo destaca as principais diferenças entre as locações de temporada e os aluguéis tradicionais:

| Aspecto | Locação de Temporada | Aluguel Tradicional |
| --- | --- | --- |
| **Prazo máximo** | Até 90 dias | Acima de 90 dias |
| **Redução na base tributária** | 40% (IBS/CBS) | 70% (IBS/CBS) |
| **Classificação fiscal** | Serviço de hospedagem | Locação imobiliária |

## Regras do Imposto de Renda para Rendimentos de Aluguel de Temporada

Quando falamos de aluguel de temporada, é essencial entender as obrigações fiscais envolvidas. Os rendimentos obtidos com esse tipo de locação estão sujeitos ao **Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF)** e, com a reforma tributária, podem também ser impactados pelo **IBS** e **CBS**, dependendo de situações específicas.

Para quem aluga imóveis por temporada, os rendimentos seguem as alíquotas progressivas do IRPF, que variam de 7,5% a 27,5%. Além disso, com a inclusão do IBS e CBS, a carga tributária pode chegar a 44,3%, já que a base de cálculo para locações temporárias tem uma redução menor.

### Como Declarar Rendimentos de Aluguel de Temporada

Se você é proprietário de um imóvel alugado por temporada, precisa usar o Carnê-Leão mensalmente para calcular e recolher o IRPF sobre os valores recebidos. Esse procedimento deve ser feito no mês em que o aluguel é pago, sem exceções.

O processo exige o registro dos recibos de aluguel, o cálculo do IRPF com base nas faixas progressivas e, posteriormente, a inclusão dessas informações na sua declaração anual de imposto de renda. Para evitar problemas com a [Receita Federal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br), é fundamental manter uma documentação organizada, como contratos de locação, recibos e comprovantes de pagamento. Isso garante conformidade fiscal e evita multas ou penalidades.

### Alíquotas Tributárias e Penalidades por Não Conformidade

As alíquotas do IRPF para rendimentos de aluguel de temporada seguem a tabela progressiva, indo de 7,5% a 27,5%, conforme o valor dos rendimentos. Com a reforma tributária, o IBS e o CBS também podem ser aplicados, dependendo do enquadramento do proprietário.

Não declarar ou atrasar a declaração pode sair caro. A multa por omissão é de **20% sobre o valor devido**, além de juros baseados na **taxa Selic**. A Receita Federal tem intensificado a fiscalização, o que torna indispensável manter as declarações em dia e corretamente preenchidas para evitar complicações.

### Obrigações Tributárias: Pessoa Física versus Pessoa Jurídica

A forma como o imóvel está registrado - em nome de pessoa física ou jurídica - tem um impacto direto na tributação. Entenda as diferenças:

- **Pessoa Física**: Os rendimentos são tributados pelo IRPF, com possibilidade de incidência do IBS e CBS, caso atendam a critérios específicos. No entanto, as deduções e créditos tributários são limitados.
- **Pessoa Jurídica**: Empresas pagam IRPJ, CSLL e, após a reforma, IBS e CBS. Contudo, têm acesso a créditos tributários mais amplos, relacionados a insumos e despesas, o que pode reduzir significativamente a carga tributária.

| Tipo de Contribuinte | Tributos Principais | Alíquota Efetiva (Temporada) | Créditos/Deduções |
| --- | --- | --- | --- |
| **Pessoa Física** | IRPF, IBS/CBS | Até 44,3% | Limitados |
| **Pessoa Jurídica** | IRPJ, CSLL, IBS/CBS | Aproximadamente 24,48% | Amplos (insumos/despesas) |

Proprietários que possuem receita anual superior a **R$ 240.000,00** ou mais de três imóveis podem considerar a constituição de uma pessoa jurídica. Isso permite aproveitar créditos tributários e reduzir a carga tributária total.

Se você tem imóveis em regiões como **[Xangri-lá](/imoveis-em/xangri-la)** ou **[Gramado](/imoveis-em/gramado)**, onde o mercado de locação de temporada é bastante movimentado, a [Advisi Assessoria Imobiliária](https://www.advisi.com.br/) pode ajudar a identificar a estrutura tributária mais vantajosa para o seu perfil de investidor e portfólio de propriedades.

## Regras do ISS Municipal para Aluguéis de Temporada

O ISS municipal é mais um ponto que exige atenção dos proprietários de imóveis de temporada, além do Imposto de Renda (IR). Muitos ainda têm dúvidas sobre quando esse imposto municipal é aplicado e como ele pode afetar os lucros.

### Quando o ISS é Aplicado ao Seu Imóvel

O ISS é cobrado nos casos em que o aluguel de temporada é considerado uma prestação de serviço. Isso ocorre, por exemplo, quando o proprietário oferece serviços adicionais, como limpeza, recepção ou troca de roupas de cama, ou quando a atividade é exercida de forma habitual e com caráter profissional. Se você possui vários imóveis ou administra sua operação de maneira profissional, é possível que o município classifique sua atividade como prestação de serviços de hospedagem.

Em Belo Horizonte, por exemplo, um imóvel que gera R$ 5.000,00 por mês paga R$ 250,00 de ISS (alíquota de 5%). No entanto, se o imóvel for alugado sem serviços extras e de forma esporádica, o tributo geralmente não é aplicado.

A fiscalização tem sido mais rigorosa em destinos turísticos como Gramado e Xangri-lá. Em muitos casos, os municípios exigem que locadores de temporada façam um cadastro especial, podendo incluir a necessidade de obter uma Inscrição Municipal. A seguir, exploramos algumas decisões judiciais que influenciam a cobrança do ISS.

### Decisões Judiciais e Entendimento do STF

O Supremo Tribunal Federal (STF), por meio da Súmula 31, determinou que "a simples locação de imóveis não constitui prestação de serviço" e, portanto, não está sujeita ao ISS. Contudo, na prática, os tribunais diferenciam a locação simples dos casos em que o aluguel de temporada inclui serviços que se assemelham aos oferecidos por hotéis e pousadas.

As disputas judiciais geralmente giram em torno da definição da atividade. Enquanto muitos proprietários alegam que apenas cedem o uso do imóvel, os municípios argumentam que locações de curta duração com serviços adicionais configuram uma atividade empresarial de hospedagem, o que justificaria a cobrança do ISS.

| Situação | Entendimento Judicial | ISS Aplicável |
| --- | --- | --- |
| Locação simples sem serviços | Protegida pela Súmula 31 do STF | Geralmente não |
| Locação com serviços agregados | Considerada prestação de serviços | Sim |
| Atividade habitual/empresarial | Classificada como negócio | Sim |

Com a Reforma Tributária, o cenário deve mudar gradualmente. O ISS será substituído pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) no âmbito municipal. Durante o período de transição, entre 2026 e 2033, ambos os sistemas poderão coexistir, o que pode aumentar a complexidade para os proprietários.

Para quem aluga imóveis de temporada, especialmente em regiões turísticas, é essencial estar atento às mudanças na legislação e manter registros que comprovem a natureza da atividade. A Advisi Assessoria Imobiliária pode ajudar na adequação fiscal e no entendimento das particularidades de municípios como Xangri-lá e Gramado.

## Como a Reforma Tributária Afeta Proprietários de Imóveis de Temporada

A Reforma Tributária brasileira está trazendo mudanças profundas no sistema fiscal, e os proprietários de imóveis de temporada precisam estar atentos. As alterações vão muito além de ajustes nas alíquotas: elas passam a tratar as locações de curta duração de forma semelhante aos serviços hoteleiros. Isso impacta diretamente os tributos aplicáveis, com destaque para o IBS e a CBS.

### Novas Regras do IBS e CBS

Com a reforma, diversos impostos atuais (como ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI) serão substituídos por dois tributos principais: o **IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)**, que será gerido pelos estados e municípios, e a **CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)**, de âmbito federal. Para quem aluga imóveis de temporada, isso significa uma nova abordagem na tributação dos rendimentos.

A reforma equipara os aluguéis de curta duração a serviços hoteleiros, o que aumenta a carga tributária, especialmente para quem ultrapassa certos limites de receita. Por exemplo, pessoas físicas que alugam mais de três imóveis e têm rendimentos acima de R$ 240.000,00, ou cuja receita anual ultrapasse R$ 288.000,00, passam a ter a obrigação de pagar IBS e CBS.

Já os locadores de menor porte continuam sujeitos apenas ao Imposto de Renda de pessoa física. Porém, quem opera com mais imóveis ou receitas maiores precisa se adequar rapidamente às novas exigências.

Outro ponto importante é o **tratamento diferenciado por tipo de locação**. Locações tradicionais (com duração superior a 90 dias) terão uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e CBS, enquanto as locações de temporada receberão uma redução menor. Isso reflete a intenção do governo de equilibrar a competitividade entre plataformas digitais e o setor hoteleiro.

### Comparação Antes e Depois da Reforma Tributária

As mudanças na carga tributária variam de acordo com o perfil do proprietário. Veja na tabela abaixo como a tributação muda em diferentes situações:

| Situação | Antes da Reforma | Depois da Reforma |
| --- | --- | --- |
| PF - Poucos imóveis (abaixo dos limites) | Apenas IRPF (7,5% a 27,5%) | Apenas IRPF |
| PF - Aluguel habitual (acima dos limites) | Apenas IRPF | IRPF + IBS/CBS (~35,9%) |
| PF - Aluguel de temporada | Apenas IRPF | IRPF + IBS/CBS (~44,3%) |
| PJ - Lucro Presumido (habitual) | IRPJ + CSLL + PIS/Cofins (~11,3%) | IRPJ + CSLL + IBS/CBS (~16,08%) |
| PJ - Lucro Presumido (temporada) | IRPJ + CSLL + PIS/Cofins (~11,3%) | IRPJ + CSLL + IBS/CBS (~24,48%) |

A maior diferença está nas **locações de temporada para pessoas físicas**, onde a carga tributária pode saltar de até 27,5% (apenas IRPF) para cerca de 44,3% (IRPF + IBS/CBS). Isso reduz significativamente a rentabilidade desses investimentos.

Para **pessoas jurídicas**, o impacto também é relevante, especialmente no regime de Lucro Presumido. Locações de temporada podem atingir uma carga de 24,48%, mais que o dobro do cenário anterior. No entanto, empresas conseguem aproveitar créditos de despesas e insumos, o que pode aliviar o peso tributário.

Outro desafio importante será a **transição entre os sistemas antigo e novo**, que ocorrerá de forma gradual entre 2026 e 2033. Durante esse período, os dois regimes coexistirão, o que pode gerar mais complexidade para os contribuintes. Proprietários precisarão gerenciar ambas as estruturas tributárias ao mesmo tempo.

O impacto também varia conforme a região. Em destinos turísticos como Gramado e Xangri-lá, onde a Advisi Assessoria Imobiliária atua, muitos proprietários podem ultrapassar os novos limites devido à alta demanda e valores praticados. Nesse contexto, um planejamento tributário antecipado é essencial para evitar surpresas desagradáveis e otimizar os custos fiscais.

Por fim, a reforma prevê uma redução social de R$ 600,00 por propriedade para aluguéis residenciais. Porém, essa vantagem não se aplica às locações de temporada, que são classificadas como serviços hoteleiros. Isso reforça o tratamento diferenciado dado pelo novo sistema a diferentes tipos de locação.

## Exigências Legais para Proprietários de Imóveis de Temporada

Além de cumprir obrigações fiscais, os proprietários de imóveis de temporada no Brasil precisam atender a requisitos legais que garantem segurança jurídica. Ignorar essas exigências pode levar a multas e autuações.

Um ponto crucial é formalizar a operação por meio de um contrato escrito e seguir as regulamentações municipais específicas de cada localidade.

### Documentos Necessários e Passos para Regularização

O contrato de locação, regulado pela **Lei 8.245/91**, é indispensável para garantir segurança jurídica e comprovar a renda. Ele deve conter informações como prazo máximo de 90 dias, identificação completa das partes, detalhes do imóvel e todas as condições acordadas.

Outro aspecto importante é a emissão de recibos para cada pagamento recebido. Esses documentos são fundamentais para regularizar o **Carnê-Leão** e a **Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF)**. A ausência de recibos pode gerar problemas durante fiscalizações.

Além disso, muitos municípios exigem que proprietários se registrem como prestadores de serviço para o recolhimento do **ISS (Imposto Sobre Serviços)**, com alíquotas que variam entre 2% e 5%, dependendo da cidade.

A manutenção de registros organizados é essencial, especialmente em casos de auditoria. É importante guardar contratos assinados, recibos de pagamento, certificados de registro municipal, declarações fiscais e comprovantes de recolhimento do ISS.

| Documento/Obrigação | Finalidade | Prazo |
| --- | --- | --- |
| Contrato de locação formalizado | Garantir segurança jurídica | Antes do início da locação |
| Recibos de pagamento | Regularizar IR e comprovação fiscal | A cada pagamento recebido |
| Cadastro municipal (se exigido) | Recolhimento do ISS | Conforme regulamentação local |
| Carnê-Leão | Recolhimento mensal do IR | Até o último dia útil do mês seguinte |
| DIRPF | Declaração anual de renda | Até 31 de maio do ano seguinte |

### Quando Procurar Ajuda Profissional

Diante da complexidade das obrigações legais e fiscais, contar com suporte especializado pode ser um diferencial importante. Isso é especialmente relevante para proprietários com **múltiplos imóveis ou receitas elevadas**.

Por exemplo, quem possui mais de 3 imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240.000,00, ou receita acima de R$ 288.000,00 independentemente do número de propriedades, passa a ter obrigações adicionais relacionadas ao **IBS** e à **CBS**.

Outro cenário que justifica a busca por assessoria é a necessidade de lidar com regulamentações municipais específicas. Algumas cidades têm regras próprias para locações de temporada, como restrições de zoneamento, limites no número de propriedades e exigências de licenciamento.

Situações de auditoria fiscal também demandam atenção especial. A Receita Federal tem intensificado a fiscalização de locações de temporada, utilizando cruzamentos de dados de plataformas digitais. Ter a documentação organizada e contar com orientação especializada pode evitar problemas sérios.

Em locais turísticos como **Xangri-lá e Gramado**, onde os valores praticados frequentemente ultrapassam os novos limites tributários, o suporte profissional se torna ainda mais relevante. Empresas como a **Advisi Assessoria Imobiliária** oferecem serviços especializados para ajudar proprietários dessas regiões a lidar com as regulamentações locais e as exigências fiscais federais.

Outro benefício da assessoria é a possibilidade de reestruturar a tributação. Dependendo do perfil do proprietário, pode ser mais vantajoso operar como pessoa física ou jurídica. Essa escolha afeta diretamente a carga tributária e as obrigações de compliance, exigindo uma análise técnica detalhada.

Por fim, o planejamento para a transição da **Reforma Tributária** será essencial nos próximos anos. Entre 2026 e 2033, os sistemas tributários antigo e novo coexistirão, trazendo desafios adicionais para os contribuintes. Nesse contexto, o suporte profissional será quase indispensável para evitar erros e garantir conformidade com as novas regras.

## Conclusão: Gerenciando Adequadamente os Tributos de Imóveis de Temporada

A tributação sobre imóveis de temporada exige um bom planejamento. Com a Reforma Tributária, a carga pode alcançar até 44,3%, somando IRPF e IBS/CBS. Além disso, proprietários que ultrapassam a receita anual de R$ 240.000,00 ou possuem mais de três imóveis alugados enfrentam exigências fiscais adicionais, tornando a gestão tributária ainda mais desafiadora.

A falta de conformidade com as obrigações fiscais pode resultar em multas de até 20% sobre o valor não declarado, além da incidência de juros. Por isso, manter contratos, recibos e comprovantes organizados é fundamental para evitar problemas fiscais. Esse cuidado é ainda mais importante, já que os limites de receita são ajustados periodicamente pelo IPCA. A transição para o novo sistema tributário, prevista para ocorrer entre 2026 e 2033, também exigirá atenção especial.

Dada a complexidade crescente, especialmente em regiões turísticas, buscar uma assessoria especializada é uma decisão estratégica. Em destinos como Xangri-lá e Gramado, a Advisi Assessoria Imobiliária pode auxiliar na escolha da melhor estrutura tributária - seja como pessoa física ou jurídica - e garantir que todas as normas sejam cumpridas.

Entender os detalhes da tributação de imóveis de temporada é essencial para uma gestão financeira eficiente. Mais do que cumprir obrigações legais, uma administração tributária bem planejada contribui para a segurança jurídica e a rentabilidade do negócio a longo prazo. Proprietários que se antecipam às mudanças e mantêm suas obrigações em dia estão mais preparados para enfrentar desafios e aproveitar as oportunidades do mercado.

---

ADVISI · https://www.advisi.com.br/